Договор аренды помещения под магазин: как заключить его без финансовых потерь
Пошаговая инструкция, как согласовать условия аренды для магазина и избежать сюрпризов от арендодателя. Разбираем, как не платить аренду во время ремонта и ограничить ее рост в дальнейшем, подстраховаться от внезапного выселения и требований возместить расходы, о которых не договаривались с владельцем помещения. В статье — примеры формулировок для соглашений и лайфхаки от юриста.
Что вы узнаете
- Проверяем арендодателя, чтобы избежать убытков
- Проверяем готовность помещения к торговой деятельности
- Фиксируем условия оплаты
- Договариваемся о ремонте
- Согласуем, как будем продлять и расторгать договор
- Учитываем, как еще обезопасить себя при заключении сделки
- Подписываем договор при личной встрече или электронной подписью
Проверяем арендодателя, чтобы избежать убытков
Убедиться в надежности арендодателя — не формальность, а необходимый шаг при заключении договора аренды для магазина. Если видите, что собственник помещения под аренду магазина судится со своими арендаторами по малейшему поводу или не возвращает депозиты, а наниматели торговой точки постоянно меняются, то лучше не рассматривать открытие в этом месте. Пусть даже локация удачная и трафиковая, но вы потеряете больше времени, денег и нервов на этой сделке.
К примеру, арендодатель проходит ответчиком по пяти исполнительным производствам на общую сумму 5 млн ₽. Заключать с ним сделку — значит идти на риск: высока вероятность потерять как минимум свой депозит в 1 млн ₽.
Подробную информацию об арендодателе помещения для магазина можно получить в сервисе СБИС «Все о компаниях и владельцах». Там вы сможете проверить реквизиты, владельцев, финансовое состояние, стоимость бизнеса и другие актуальные сведения обо всех компаниях в России.
Кроме этого, проверить арендодателя торгового помещения можно следующим образом:
| Что проверять | Как получить информацию |
|---|---|
| Информацию о наличии регистрации у арендодателя, а также финансовое положение, данные генерального директора, записи о недостоверности сведений, прекращении деятельности | Посмотреть сведения на сайте ФНС |
| Статус арендодателя относительно помещения — что он действительно является его собственником | Запросить документы на помещение у арендодателя, сверить реквизиты помещений и записей о правах с данными Росреестра |
| Наличие неоплаченных долгов | Проверить базу данных ФССП |
| Наличие текущих судебных процессов | Проверить базу данных арбитражных судов, сайты районных судов по месту нахождения помещения или по месту нахождения арендодателя |
| Юридический статус и технические особенности помещения, его пригодность для открытия магазина | Изучить все документы на помещение, осмотреть его и сопоставить с вашими целями. Например, если оно располагается в жилом доме, то в большинстве случаев должно быть переведено в статус нежилого. Обязательно соответствие санитарным нормам и правилам, противопожарным требованиям, антитеррористической защищенности и т. д. В каждом случае набор требований будет индивидуальным в зависимости от вида деятельности, поэтому лучше заранее это оценить со специалистом |
Проверьте полномочия лица на заключение договора аренды магазина
Главный документ, который нужно смотреть по объекту недвижимости, — выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Именно там указаны собственник и все параметры объекта недвижимости.
Если заключаете договор субаренды, попросите предоставить всю цепочку договоров и доверенностей. Будьте готовы, что вам могут раскрыть не всю информацию: например, не сообщить об отмене доверенности или не показать доп. соглашение. Поэтому стоит включать в договор аренды торгового помещения раздел, где арендодатель дает заверения об обладании всеми необходимыми правами и статусами.
Пример формулировки: «Арендодатель дает Арендатору следующее заверение, имеющее для Арендатора существенное значение, на которое Арендатор полагается при заключении настоящего Договора: Арендодатель дает Арендатору заверение в том, что Арендодатель является надлежащим правообладателем Помещения и обладает достаточным объемом прав для заключения и исполнения настоящего Договора».
Проверяем объект аренды и готовность помещения к торговой деятельности
В первую очередь это зона ответственности арендатора — оценить, насколько помещение подходит для сдачи в аренду под магазин. Редкий арендодатель позволит прописать в договоре, что гарантирует применимость помещения к деятельности арендатора.
Изучите требования законодательства, прежде всего — санитарные и противопожарные, но не только их (для каждой сферы перечень свой). Проанализируйте, какие требования реально выполнить в торговом помещении, а что сделать не удастся. Не стоит арендовать коммерческое помещение, рассчитывая на снос лишней капитальной стены или добавление оконного проема. Особенно если нет согласия арендодателя на такое переустройство. Но даже его согласие не гарантирует, что вам удастся выполнить такие изменения объекта аренды.
Проверьте, тот ли объект указан в договоре
Договор аренды торгового помещения должен содержать исчерпывающее описание всех характеристик объекта, которые позволяют его полностью идентифицировать (ст. 607 ГК РФ).
Вам нужно получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить основные юридические критерии помещения. Сделать это можно на сайте Росреестра, через «Госуслуги» или в МФЦ. Получение выписки платное. Собственников после недавних изменений законодательства в выписке посмотреть не удастся, поэтому заверенную выписку с указанием собственника требуйте от самого арендодателя помещения под магазин.
Убедитесь, что в договоре указаны исходные недостатки и ограничения для объекта
Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что несут ответственность только за те недостатки, которые видны невооруженным глазом. Но, согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за все существующие недостатки, включая те, которые препятствуют использованию помещения в соответствии с его назначением.
Значительная часть рисков может не попасть в выписку из ЕГРН: например, суд, который только начинается. Также не стоит забывать, что это не касается ограничений, которые относятся именно к вашей деятельности: они нигде не указываются. К примеру, в выписке из ЕГРН никогда не будет написано, что в этом помещении нельзя открывать магазин алкогольной продукции.
Фиксируем условия оплаты аренды
Условия арендной платы формулируем конкретно и подробно, чтобы не осталось неучтенных расходов и спорных моментов. Прописываем в договоре аренды торговой площади:
- Сколько платить за аренду магазина. Важно убедиться, что в договоре указана та же сумма, которая согласована сторонами. Стоит решить заранее, будете ли вы включать в арендную плату коммуналку и другие услуги вроде обслуживания территории или охраны. По умолчанию они не войдут в арендную плату (ст. 614 ГК РФ).
Что включают платежи за коммунальные услуги, какие еще будут расходы и кто их несет. Если в торговом помещении установлены счетчики, удобнее прописать в договоре, что услуги оплачиваются по их показаниям, и отдельно указать, кто должен отслеживать и передавать эти показания, контролировать выставление счетов. Если счетчиков нет, необходимо заранее согласовать вопрос, за чей счет будет их установка — арендодателя или арендатора.
Ни в коем случае не демонтируйте и не проводите никакие работы со счетчиками самостоятельно. В случае повреждения пломб к вам могут быть предъявлены большие суммы требований по безучетному потреблению, и практика будет не в вашу пользу.Когда и как меняется величина арендной платы. Чтобы избежать критичного повышения аренды, достаточно зафиксировать договоренности сторон. Арендодатели обычно спокойно реагируют на ограничение роста на 5–10% за год. Учитывайте ликвидность торгового помещения: если его легко сдать другому арендатору, то владельцы могут оспаривать даже ограничение роста на 10%, так как знают, что найдут арендатора и на большую сумму.
Арендодатель не может по своему усмотрению повышать арендную плату, если такое право не указано в договоре. Если иное не предусмотрено в договоре, стоимость аренды можно изменить только по соглашению сторон и в сроки, установленные договором (но не чаще одного раза в год). Это норма предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
Нюанс по НДС в случае судебных споров. Если по договору арендная плата не включает НДС, суд, скорее всего, примет решение о согласовании арендной платы с учетом налога.
Обсудите арендные каникулы
Можно заранее договориться с арендодателем помещения для магазина, что, пока идет ремонт или подготовка точки к открытию, вы не платите за пользование помещением. Это период арендных каникул — распространенный механизм в деловых отношениях. Но его условия нужно обсудить на этапе заключения договора.
Обычно арендные каникулы длятся один‑два месяца, но при большой площади объекта и длительном обустройстве срок может доходить и до полугода.
Исключите условие удержания имущества за долги по аренде
Общие положения по удержанию имущества предусмотрены гражданским законодательством, в частности ст. 359 ГК РФ. Я рекомендую прописывать в договоре, что удержание имущества не допускается. Но возможны сложные ситуации. Поэтому самостоятельно применять эти правовые механизмы не стоит, лучше обратиться к юристу. Неправильное применение норм может повлечь убытки или даже привлечение к административной либо уголовной ответственности.
Прописываем условия о ремонте помещения и порче имущества
Будет непросто доказать, что расходы на ремонт зачитываются в счет аренды, если это условие не включили в договор.
Есть смысл определить в договоре виды ремонта торгового помещения, на которые не нужно согласие арендодателя. Например, чтобы поменять лампочку или розетку, не стоит идти и согласовывать каждое действие с арендодателем.
Какие условия нужно четко зафиксировать в договоре аренды торгового помещения:
- Порядок и сроки согласования ремонта. Это подстрахует от ситуации, если арендодатель захочет оспорить ваши действия.
- Санкции за уклонение от согласования. Можно добавить, что, если ответ отсутствует в течение определенного срока, ремонт считается согласованным.
- Порядок оплаты расходов на ремонт. По умолчанию: арендатор отвечает за текущий ремонт, собственник — за капитальный.
- Принадлежность результатов в случае прекращения аренды. Стандартный вариант: отделимые от конструкций улучшения арендатор забирает с собой, что неотделимо — остается арендодателю.
Как подстраховаться от претензий о порче имущества
Ситуация: арендатор обнаружил капли на трубе в помещении склада, впоследствии трубу прорвало, арендодатель требует оплатить ремонт.
Как действовать: сразу же сфотографировать трубу с каплями; снять видео, на котором голосом проговорить дату, время, место, кто снимает и что происходит. Отправить запрос арендодателю: «В помещении выявлена течь трубы, прикладываю фото и видео, во избежание аварийных ситуаций прошу принять меры».
Если трубу прорвет через несколько дней, то арендодателю будет очень сложно обвинить нанимателя в повреждении. Конечно, важно учитывать, кто за что отвечает в помещении: это обязательно фиксировать в договоре аренды.
В случае очевидно аварийных ситуаций перед тем, как писать запрос арендодателю, сначала стоит вызвать аварийные службы — здравый смысл и добросовестное поведение в любом случае должны иметь место и будут трактоваться в вашу пользу.
Как предотвратить такие ситуации: перед началом аренды подробно описывайте в договоре состояние помещения, прикладывайте фото‑, а иногда и видеоматериалы. Используйте любые иные доказательства: записи с камер, показания свидетелей, сведения о перемещениях, документацию, переписки.
О чем нужно помнить, доказывая свою невиновность:
- Доказывать вину должен именно арендодатель в рамках своих требований. Но, разумеется, арендатор будет первым кандидатом на роль ответчика.
- Согласно судебной практике, не подлежат доказыванию отрицательные обстоятельства вроде «это не я сломал». Однако рассчитывать на это не стоит и целесообразно занять активную позицию по доказыванию своей невиновности, поскольку именно арендатор в глазах судьи выглядит как наиболее вероятный виновник. Кроме того, активная роль в процессе показывает судье, что арендатор действительно не согласен и желает установить истину.
- Зачастую кажется, что на первый взгляд нет доказательств в пользу арендатора. Однако часто многое можно обнаружить: например, увидеть по камерам, что собственник поздно вечером приходил в помещение и что‑то там делал. Он мог забыть закрыть кран, что привело к затоплению, обнаруженному утром.
Определяем, кто отвечает за охрану помещения
Единой практики по этому вопросу нет, здесь играют роль исключительно договоренности сторон. Обычно если речь о пультовой охране, то арендатор сам выбирает охранную фирму и заключает с ней договор.
— решение для магазина
Готовые комплекты оборудования с кассовой программой на борту
Определяем условия продления и расторжения договора
Критически важно обращать внимание на порядок расторжения договора аренды. Если у арендодателя есть право в короткий срок немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке, это серьезные риски для арендатора, что придется экстренно сворачивать бизнес и съезжать, а также терять вложения в ремонт, мебель на заказ, клиентский поток, привязанный к этому месту, и многое другое.
При этом учитывайте, насколько легко вы сами сможете выйти из арендных отношений, так как возможны разные ситуации. Зафиксируйте в договоре, что у вас есть право на немотивированный внесудебный отказ от договора в короткий срок (например, уведомив арендодателя за один‑два месяца).
В большинстве случаев предприниматели стремятся заключить долгосрочный договор (больше чем на 11 месяцев). Арендодатели, наоборот, предпочитают краткосрочные договоры.
Оптимальное решение — использовать условия о преимущественном праве аренды торгового помещения согласно ст. 621 ГК РФ. Если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору и своевременно оплачивал арендную плату, он имеет преимущественное право на продление договора.
Таким образом, арендодатель должен предложить помещение в первую очередь действующему арендатору. И только если он откажется — предложить помещение другим кандидатам. Важно убедиться, что договор не содержит условий, которые исключают применение этого правила.
Зафиксируйте право на пролонгацию договора. Для этого необходимо включить условие о преимущественном праве и как минимум о сроке для уведомления о пролонгации. Например, не менее чем за месяц до окончания срока действия договора арендатор сообщает собственнику помещения о своем намерении продлить отношения.
Возможно установить автопролонгацию договора — он будет продлеваться автоматически, без дополнительных соглашений.
В некоторых случаях можно зафиксировать бессрочный характер аренды с момента заключения договора. Но тогда для арендатора важно иметь четко определенное право выйти из правовых отношений, когда вести торговую деятельность в этом месте становится невозможно по каким‑то причинам.
Включите возможность отказаться от аренды
Право на односторонний отказ от договора нужно сформулировать явно и четко. Приведу пример общей формулировки:
«Арендатор вправе в любое время немотивированно отказаться от настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив Арендодателя не менее чем за 1 (один) месяц».
Далее нужно прописать, с какой даты договор аренды для магазина считается расторгнутым и иные нюансы вроде порядка уведомления о расторжении.
Закон допускает и иные основания отказа от договора аренды торгового помещения. Например, в силу существенного нарушения условий договора, просрочек по арендной плате. Но тогда речь пойдет уже об отказе через суд. Эти случаи предусмотрены ст. 619–620 ГК РФ.
Защититесь от оплаты аренды после переезда в другое помещение
При выезде из помещения важно расторгнуть договор аренды помещения магазина, если не закончился срок его действия. Вам необходимо подписать с арендодателем соглашение о расторжении и акт о возврате помещения.
Чтобы защитить себя от ситуации, когда арендодатель отказывается с вами общаться и подписывать документы о расторжении, стоит изначально предусмотреть в договоре способы съехать. Например, в каком случае помещение считается переданным арендодателю, отказ от ответственности арендатора и другое.
Не оставляйте эти вопросы подвешенными. Если арендодатель не идет на контакт, примите шаги по одностороннему расторжению, направив в его адрес подписанные вами документы.
Как еще обезопасить себя при заключении сделки
Главная рекомендация, чтобы без негативных последствий арендовать торговое помещение под магазин, — не лениться читать проекты договоров, не оставлять для себя неясных пунктов. Любой пункт можно сформулировать понятно: с арендодателем важно договориться обо всем на берегу и внести эту информацию в итоговую версию договора.
Обязательно задавайте вопросы:
- Как это будет сделано?
- Кто будет это делать?
- Кто за это платит?
- Как я докажу это?
- А если нет, то что тогда?
Это подстраховка от непредвиденных ситуаций и расходов. Например, в договоре прописана стандартная фраза:
«Размер арендной платы на следующий год стороны отдельно согласуют дополнительным соглашением».
Вопрос «А если нет, то что тогда?» показывает, что стоит предусмотреть запасные варианты:
«В случае если стороны не смогли договориться о размере арендной платы на следующий год, каждая из сторон представляет заключение независимого оценщика о рыночной стоимости аренды помещения, и применяется среднее арифметическое значение стоимости аренды, определенной данными отчетами».
Не бойтесь править договор, не избегайте обращаться к юристам. Это сэкономит вам в сотни раз больше средств, чем вы потратите. Лучше нанять недорогого юриста, чем не нанимать никакого и рисковать своим бизнесом.
Подписываем договор аренды для магазина при личной встрече или электронной подписью
Чтобы избежать оспаривания сделки в дальнейшем, надежнее всего подписывать договор аренды помещения для магазина классическими способами:
- При личной встрече с арендодателем или его уполномоченным лицом. Если вам принесли бумажный договор с подписью контрагента, нет гарантии, что впоследствии он подтвердит ее подлинность.
- Через электронный документооборот с помощью усиленной квалифицированной ЭЦП.
Дистанционное заключение договора тоже возможно: нет запрета обмениваться электронными письмами, сканами документов или сообщениями в мессенджере. Суды признают такие сделки заключенными, если соблюден ряд условий, в том числе согласованы существенные условия договора и подтверждено, что обмен произошел с адресов или телефонных номеров именно сторон договора. Но учитывайте, что такие способы менее надежды с точки зрения правовых и бизнес‑последствий, чем классические.
Будьте осторожны с эмодзи в деловой переписке
Суд Ростова‑на‑Дону в июне 2023 года признал: отправка значка «большой палец вверх» () в деловой переписке равносильна подписи под доп. соглашением.
Важные условия, которые учел суд:
- Переписку вел уполномоченный по доверенности представитель покупателя.
- Переписка шла с номера, указанного в договоре между сторонами сделки.
- Ответчик (поставщик) не пытался ничего уточнить после этой переписки, то есть таким образом дал понять, что ему все ясно по договоренностям.
Электронный документооборот пригодится не только для безопасного заключения договора аренды, но и для других задач:
- обмена документами с поставщиками товаров и маркетплейсами;
- обязательной отправки сведений в госсистемы: «Меркурий», «Честный знак», ЕГАИС;
- сдачи отчетности в налоговую.
Проконсультируем и покажем, как Saby возьмет на себя решение ваших задач по документообороту.
Попробуйте автоматизацию магазина бесплатно
Видеоматериалы по теме
